🏠 부동산 등기부등본 보는 법 완전 정리

📌 1. 등기부등본이란?

등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 나타내는 공식 서류입니다.
법적으로 가장 중요한 공문서 중 하나로, 부동산 거래 시 신뢰할 수 있는 정보를 확인하는 첫 단계입니다.

등기부등본을 통해 알 수 있는 대표적인 정보는 다음과 같습니다:

• 소유자가 누구인지
• 근저당, 압류, 경매 내역이 있는지
• 이전에 어떤 거래가 있었는지
• 안전한 계약이 가능한지

📌 2. 등기부등본의 구성 이해하기

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다:

구분내용 설명

표제부	건물의 주소, 면적, 구조, 건물의 종류 등 물리적 정보가 기재됨
갑구	소유권 관련 정보 (소유자, 매매 이력, 상속, 이전 사항 등)
을구	소유권 외 권리 관계 (근저당권, 전세권, 임차권, 가압류, 경매 개시 등)

📌 3. 등기부등본 항목별 상세 설명

✅ 표제부: 부동산의 기본 정보 확인

표제부는 부동산 자체의 정보가 담긴 부분으로, 해당 건물이나 토지의 소재지, 지번, 건물 구조, 면적, 대지권 비율 등이 표시됩니다.
예를 들어, 어떤 건물이 지하층인지, 몇 층까지 있는지, 주택인지 상가인지 등이 이 항목에 명시되어 있습니다. 전세계약을 체결하기 전, 실제 보려는 물건이 등기부상 정보와 일치하는지 반드시 비교 확인해야 합니다. 간혹 표제부 정보와 부동산 실물이 다른 경우에는 불법 증축, 미등기 건물일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

✅ 갑구 (소유권 관련)

• 해당 부동산의 소유권 변동 내역이 기재된 부분 : 소유자의 이름과 주민번호 앞자리 확인
• 언제 어떤 방식으로 소유권을 취득했는지 소유권 변동 내역 : 매매, 증여, 상속 등
• 최근 등기일 기준 최신 소유자만 유효
  → 계약자는 반드시 이 갑구에 기재된 최종 소유자와만 계약을 해야 하며,
  간혹 위임 계약을 내세우는 사기 사례도 있기 때문에 신분증 및 위임장 등 추가 서류 확인도 필요합니다.

✅ 을구 (소유권 외 권리)

• 근저당권: 채권자(은행 등), 채권 금액, 설정일 확인
• 가압류: 추후 경매로 넘어갈 가능성이 있는지 판단
• 임차권, 전세권: 다른 세입자 정보 확인
• 예를 들어, 집주인이 은행에서 대출을 받기 위해 담보로 잡은 근저당권은 을구에 표시되며, 채권 최고액이 기재됩니다.
  이는 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자의 보증금보다 은행이 우선 변제받을 수 있는 금액을 뜻하므로, 깡통전세 여부를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.
  또한 가압류나 경매 개시 결정이 기재되어 있다면, 이미 문제가 있는 부동산일 가능성이 높기 때문에 계약을 피하는 것이 안전합니다.
  특히 을구에 기존 임차인의 전세권 설정이 있다면, 자신이 후순위가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

📌 4. 등기부등본 열람 방법 (정부24 이용)

등기부등본은 누구나 온라인에서 손쉽게 열람 가능합니다.
대표적인 사이트는 정부24와 대법원 인터넷등기소입니다.

✅ 온라인 열람 순서 (정부24 기준)

1. 정부24 (www.gov.kr) 접속
2. ‘등기부등본’ 또는 ‘부동산 등기사항 증명서’ 검색
3. 부동산 주소 입력 후 열람
4. 소정의 수수료(1,000원 이하) 결제 후 열람 또는 발급

📌 주의사항

• 전자등기 인증서 필요 없음
• 열람용과 발급용 중 선택 가능 (열람용으로도 충분함)

📌 5. 실제 확인해야 할 핵심 포인트

아래는 등기부등본을 확인할 때 반드시 체크해야 할 실질적인 항목입니다.

확인 항목이유

소유자 정보 일치 여부	계약 상대가 실제 소유자인지 확인해야 함
근저당권 설정 유무	깡통전세 여부 판단 (보증금보다 대출이 많으면 위험)
가압류 및 경매 이력	향후 경매로 넘어갈 가능성 있음. 우선순위 밀릴 수 있음
다른 임차인 전입 여부	이미 전입한 세입자가 있다면, 나의 보증금 보호 순위가 낮아질 수 있음
전입신고 및 확정일자 가능 여부	계약 후 대항력과 우선변제권을 갖기 위해 필요함

📌 6. 등기부등본을 활용한 사기 예방법

• 계약 전 등기부등본 반드시 직접 열람하기
• 갑구, 을구의 최신 등기사항만 신뢰하기
• 중개업소 설명에만 의존하지 말고 직접 확인
• 전세계약 시 전입신고 & 확정일자 동시에 진행
• 전세보증금 반환보증보험 가입 전 등기부등본 다시 검토하기

📌 7. 실전 예시로 이해하기

🏠 예: 서울시 강남구 A빌라 등기부등본

구분내용

표제부	서울시 강남구 역삼동 123-45 A빌라 101호
갑구	2023.01.03 김세입 소유권 이전 (매매), 소유자: 김세입
을구	2023.03.01 근저당권 설정 – 국민은행, 채권최고액 2억 원

→ 계약하려는 보증금이 1억 5천만 원이라면, 근저당보다 낮아 상대적으로 안전
→ 하지만 다른 임차인 존재 여부와 경매 이력까지 추가로 확인 필요

📌 초보자도 꼭 알아야 할 필수 지식

부동산 등기부등본은 단순한 서류가 아닙니다.
이 한 장의 문서만 잘 읽어도 수천만 원대 전세 사기, 깡통전세, 이중 계약 등의 피해를 예방할 수 있습니다.
매수자나 세입자 모두 직접 등기부등본을 읽는 습관을 가져야 하며,
불안한 점이 있다면 전문가나 법률 지원 기관에 문의해 두는 것도 좋습니다.