전세 사기 예방 꿀팁과 정부 지원 정책 총정리

[목차]

1. 전세 사기란 무엇인가요?
2. 전세 사기의 주요 수법과 피해 사례
     2-1. 허위 계약 및 이중 계약
     2-2. 깡통전세의 위험
3. 전세 사기를 예방하는 실전 꿀팁
     3-1.계약 전 체크리스트: 등기부등본은 필수 열람!
     3-2.보증금을 지키는 핵심 - 전세보증보험 가입하기
     3-3.계약 시 반드시 챙겨야 할 서류 및 절차
     3-4.고위험 주택 유형 피하기
     3-5.공인중개사 신원도 확인하세요
4. 정부의 전세 사기 예방 및 구제 정책
     4-1. 전세보증금 반환 보증 제도
     4-2. 국토부의 전세 사기 대응 플랫폼
     4-3. 전세 사기 피해자 긴급 주거지원 제도
5. 전세 사기 피해 시 대응 방법
     5-1. 법률 상담과 신고 절차
     5-2. 정부 구제 지원 신청법
    전세 사기 예방, 혼자가 아닙니다

전세는 많은 한국 국민이 선택하는 거주 형태입니다. 그러나 안타깝게도 최근 몇 년 간 전세 사기 사건이 급증하면서, 수많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하거나 졸지에 거처를 잃는 사례가 속출하고 있습니다.
이러한 피해를 예방하고, 이미 피해를 입은 분들을 지원하기 위해 정부는 다양한 대책과 제도를 마련해두었습니다.

이 글에서는 전세 사기를 사전에 예방하는 현실적인 꿀팁부터, 정부가 시행 중인 각종 전세 사기 구제 및 지원 정책까지 모두 정리해드립니다.
특히 전세 계약을 준비 중이거나 최근 계약을 체결하신 분이라면 반드시 끝까지 읽어보시길 추천드립니다.

 

1. 전세 사기란 무엇인가요?

전세 사기란, 집주인 혹은 부동산 업자가 고의적으로 세입자를 속여 전세 보증금을 가로채거나, 정상적인 절차 없이 임대 계약을 체결해 보증금 반환에 문제를 일으키는 불법 행위를 말합니다.
대표적인 전세 사기 유형에는 ‘깡통전세’, ‘허위 계약서’, ‘이중 계약’, ‘명의자 위장 계약’ 등이 있습니다.

피해자는 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높으며, 심각한 경우 전입신고를 해도 법적으로 보호받지 못할 수 있어 주의가 반드시 필요합니다.

 

2. 전세 사기의 주요 수법과 피해 사례

2-1. 허위 계약 및 이중 계약

집주인이 다른 세입자와 이중 계약을 체결하거나, 소유권이 없는 사람이 계약을 체결하여 허위 계약서를 작성하는 수법이 자주 발생합니다. 특히 보증금이 높은 소형 빌라나 신축 원룸에서 많이 나타납니다.

2-2. 깡통전세의 위험

‘깡통전세’란 집값보다 전세보증금이 높은 상태를 말합니다. 이 경우, 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못합니다.
특히 시세가 불안정하거나 거래가 적은 지역일수록 깡통전세의 위험이 높습니다.

 

3. 전세 사기를 예방하는 실전 꿀팁

3-1. 계약 전 체크리스트: 등기부등본은 필수 열람!

전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다.
등기부등본은 집주인이 실제 소유자인지, 혹은 담보(근저당)가 설정돼 있는지를 보여주는 법적 증거 문서입니다.
공인중개사에게만 의존하지 말고, 직접 정부24(https://www.gov.kr) 또는 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

 

📌 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목

• 소유자 이름: 계약서 상 임대인과 동일한지 확인
• 근저당권 설정 여부: 대출금이 집값보다 많다면 ‘깡통전세’ 위험
• 가압류, 경매 이력: 사기 가능성 높음
• 전입세대 열람 가능 여부: 기존 세입자의 전입 여부 확인

3-2. 보증금을 지키는 핵심 - 전세보증보험 가입하기

보증금을 가장 확실하게 지킬 수 있는 방법은 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것입니다.
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 운영하며, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험을 통해 보증금 일부 또는 전액을 환급받을 수 있습니다.

 

📌 전세보증보험 가입 조건 비교표

항목HUG 주택도시보증공사SGI 서울보증보험

가입 대상	세입자(개인) 또는 집주인	세입자만 가능
보증 대상 주택	아파트, 다세대, 연립, 단독주택 등	모든 주거용 부동산 가능
보증 한도	최대 7억 원까지	최대 10억 원까지
보험료	보증금 1억 기준 약 12~16만 원	보증금 1억 기준 약 10~15만 원
신청 방법	HUG 홈페이지 또는 지사 방문	보험 대리점 또는 온라인 신청 가능

※ 보험료는 지역, 건물 연식, 보증금 비율에 따라 상이합니다.

보증보험 가입 시에도, 등기부등본 확인은 필수이며, 임대인이 ‘보증보험 거절 대상’일 경우 가입이 제한될 수 있으니 확인이 필요합니다.

3-3. 계약 시 반드시 챙겨야 할 서류 및 절차

• 전세계약서 작성 시에는 단순히 공인중개사 말만 믿지 말고, 아래 항목들을 스스로 꼼꼼히 검토해야 합니다.
  1. 임대인의 신분증 실물 확인
     가짜 명의로 계약을 시도하는 사례가 많으므로 반드시 주민등록증 확인 후 사진 비교가 필요합니다.
  2. 특약사항을 계약서에 명시
     예를 들어 ‘보증금 반환 기한 명시’, ‘대출금 미납 시 즉시 통보’ 등을 특약사항으로 넣어 법적 효력을 확보해야 합니다.
  3. 확정일자와 전입신고는 계약 직후 즉시!
     확정일자와 전입신고가 완료돼야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
     특히, 전입신고를 한 시점부터 세입자로서의 권리가 발생하므로 절대 미루지 마세요.

3-4. 고위험 주택 유형 피하기

전세 사기가 자주 발생하는 유형의 주택을 피하는 것도 중요한 예방법입니다.
아래 표는 전세 사기가 자주 발생하는 고위험 부동산 유형입니다.

 

📌 전세 사기 위험 높은 주택 유형 표

유형특징 및 주의사항

신축 빌라	시세 불투명, 거래 내역 부족, 깡통전세 가능성 높음
다세대·다가구 주택	등기상 단일 필지로 되어 있어 실제 호실 구분이 어렵고 이중 계약 발생 가능성 존재
반지하 주택	감정가 낮아 보증금 회수가 어려움. 침수 위험도 있음
보증금 100% 전세	집값과 보증금이 동일한 경우, 경매 시 보증금 손실 가능성 매우 높음

3-5. 공인중개사 신원도 확인하세요

마지막으로 공인중개사가 실제 등록된 인물인지도 꼭 확인해야 합니다.
국토교통부에서 제공하는 **‘공인중개사 등록정보 공개시스템’**을 이용하면, 해당 중개업소의 자격 여부, 등록번호, 과태료 이력 등을 조회할 수 있습니다.

👉 공인중개사 정보 확인하기

 

이와 같은 예방 조치들을 체크리스트처럼 단계별로 실천한다면, 전세 사기 피해를 현저히 줄일 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 “귀찮더라도 반드시 본인이 직접 확인하고 검토”하는 자세입니다.
단 한 번의 방심이 수년간 모은 전 재산을 날릴 수 있음을 꼭 명심하세요.

 

4. 정부의 전세 사기 예방 및 구제 정책

4-1. 전세보증금 반환 보증 제도

정부는 전세 사기 피해를 예방하기 위해 전세보증금 반환 보증을 강화했습니다.
전세계약을 체결한 세입자가 보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보험을 통해 보상받을 수 있습니다.
가입 조건은 주택 유형, 보증금 액수, 확정일자 여부에 따라 다르므로, HUG 공식 홈페이지에서 확인이 필요합니다.

4-2. 국토교통부의 전세 사기 대응 플랫폼

국토부는 **‘전세사기 예방 통합 플랫폼’**을 운영 중입니다.
이 플랫폼에서는 수상한 임대차 정보, 사기 유형 경고, 피해 신고 및 상담 서비스를 제공합니다.
또한 피해자 전용 상담 창구도 운영 중으로, 피해 발생 시 신속하게 도움을 받을 수 있습니다.

4-3. 전세 사기 피해자 긴급 주거지원 제도

만약 피해가 발생했을 경우, 정부는 임시 거처 지원과 함께 전세금 대출 지원, 생계비 지원 등을 제공합니다.
특히 1인 가구나 청년층, 사회적 취약계층을 위한 맞춤형 대책도 마련돼 있어, 피해자라면 주저 말고 상담을 요청해야 합니다.

 

5. 전세 사기 피해 시 대응 방법

5-1. 법률 상담과 신고 절차

피해가 발생했을 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 법률 상담입니다.
법률구조공단, 대한법률구조공단 등을 통해 무료 법률상담을 받을 수 있고, 관할 경찰서나 국토교통부에 피해 접수도 가능합니다.
또한, 서울시·경기도 등 일부 지자체에서는 피해자 전용 핫라인과 변호사 상담을 제공하고 있습니다.

5-2. 정부 구제 지원 신청법

피해 입증 서류를 제출하면, 정부의 피해자 지원 제도에 따라 임시주택 제공, 긴급생계비, 보증금 일부 보전 지원을 받을 수 있습니다.
신청은 거주 지역 지자체나 국토부 공식 홈페이지를 통해 가능하며, **정확한 입증 자료(계약서, 등기부등본, 전입신고 내역 등)**가 필요합니다.

전세 사기 예방, 혼자가 아닙니다

전세 사기는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.
하지만 기본적인 예방 수칙만 지켜도 위험을 줄일 수 있으며, 만약 피해를 입더라도 정부와 공공기관의 지원으로 충분히 대처할 수 있습니다.
계약 전 철저한 정보 확인, 보증보험 가입, 계약서 작성의 꼼꼼함이 무엇보다 중요합니다.
혼자 해결하기 어렵다면, 반드시 전문가나 관련 기관의 도움을 받으시기 바랍니다.